来源：不良资产头条
5月11日，金科股份与有着“中国不动产资管第一股”的瑞威资管正式签署合资合作协议，双方将以金科信托包资产为基础，参与市场化不良资产投资，盘活资产价值，实现对地产类不良资产纾困与价值重塑。
这意味着，重整成功后的西南千亿房企的不良资产业务，正式启动。
如何合作？如何分工？
根据合作协议，金科股份与瑞威资管将通过各自全资子公司——重庆金筑新程企业管理有限公司、北京瑞威资产管理有限公司，共同出资设立合资公司，双方各持股50%。
依托合资平台，双方发起设立不动产纾困基金。
金科股份董事长、总裁郭伟，瑞威资管董事会主席官朱平等出席签约仪式
基金初期以金科股份信托包项目的投资盘活为起点，拓展市场化投资，扩大管理规模。
平台采用分段式专业运营模式。
风险处置阶段，由合资公司主导司法重整、债务重组、资产梳理，完成债务清偿与资产盘活；
常态化运营阶段，金科派驻专业团队实施业态升级、招商优化、数字化管理，实现资产持续增值，瑞威资管提供专业支持；
未来将搭建股权转让、资产证券化、商业不动产REITs、整体出售等多元化退出渠道，择机实现最优退出，实现投资收益。
信托资产包里都有什么？
根据协议，双方先以金科信托包资产为基础，盘活资产价值。
该信托资产包是金科司法重整时，为清偿约906亿元的普通债权而设立的 “资产池”，由中信信托作为受托人管理，存续期8年。
简单说，就是 “包袱资产” 全部装进信托，交给债权人共享未来盘活收益。
具体来看：
金科股份原38家一级子公司：20家剥离入信托；
重庆金科原74家一级子公司：49家剥离入信托；
穿透后合计713家下属公司、覆盖全国30余城、200多个项目。
包括三四线城市住宅尾盘及滞销项目；困境商业资产；有抵押、查封、涉诉的资产；股权、产权不清晰、历史遗留问题多的项目；低效闲置土地、难以开发的生地、毛地等。
多位于重庆、四川、湖北、湖南、环京等。
这批资产估值17.44亿元，当然账面原值比评估值要高出许多。
双方合作的第一步就是先盘活信托包里的困境商业资产。
双方合作过程中，金科扮演的角色是：开放优质存量项目资源，输出成熟地产开发、产商运营与风险化解经验。
而瑞威资管将开放不良资产项目库与金融机构资源。
那么，瑞威资管到底是谁？又有什么特长与特殊的资源？
瑞威资管是谁？
上海瑞威资产管理股份有限公司成立于2010年，于2018年登陆香港联交所主板，被称为 “中国不动产资管第一股”。
公司总部位于上海，在北京、武汉、广州、深圳、杭州、重庆、西安等地设有分支机构。是一家专注于不动产投资与管理的市场化资管机构，深耕房地产金融与存量资产运营领域十余年，聚焦商业地产、不良资产、并购重组、破产清收四大赛道。
主营业务包括不动产及不良资产基金管理、投资顾问、个贷不良处置、法律咨询及不动产租赁等，收益主要来源于管理费、咨询费及租金收入。
其核心优势，首先在资产端，拥有丰富的不良资产项目库与广泛的金融机构合作网络。
其次在运营端，则具备商业地产招商、业态升级、数字化管理及文旅 / 产业园区盘活的实战经验。
最后在资金端，可发起设立不动产纾困基金，对接保险、养老金等长期资本，资金周期长、成本适中、投向灵活。
瑞威资管的联合创始人、实控人朱平另外的身份是上海邦信阳中建中汇律师事务所经营合伙人，2006-2008年任易居中国总法律顾问兼高级副总裁，协同完成易居中国纽约证券交易所上市风险控制及运营工作。
所以瑞威资管擅长通过司法重整、债务重组、业态优化、资产证券化及 REITs 等多元化退出方式。
截至2025年末，期资产管理规模140亿元，2025年营收3035.8 万元，由于行业下行期计提减值的影响，归母净利润亏损2701.6万元。
此次与金科合作，不仅是其不动产不良资产盘活战略的重要布局，也是对抗地产周期的有效方式。
长城资产的角色？
金科的不良资产赛道最先起源于长城资产，为何金科向行业迈出的第一步却选择与瑞威资管合作？
其实，长城资产与瑞威资管扮演的角色不同，长城资产作为金科股份的“产投+财投”，扮演的是战略方向制定者角色，而瑞威资管扮演的是不良资产全链条服务商的角色。
瑞威资管做过上百个困境商业资产盘活，懂招商、运营、业态调整、资产证券化，不仅能与金科开发及运营团队无缝配合，而且接受50:50平股、共担盈亏、深度绑定、最终通过分红退出。
此外，金科信托包里大量商业综合体、文旅小镇、空置产业园，必须有专业运营团队操盘，瑞威正好对口。
长城资产与瑞威资管角色互补、互不冲突，共同帮助金科重整后转型。
对于金科股份来说，其曾是中国房地产行业的一面旗帜，鼎盛时期销售额突破2000亿元，总资产高达4000亿元，连续多年进入中国企业500强。
而其重整计划，是房地产行业迄今为止规模最大的重整案，涉及债务规模达1470亿元，债权人数量超8400家，资产规模超2000亿元。
这场涉及千亿级的债务手术，是房地产行业的极限操作。
司法重整后的2025年度财报显示，金科股份全年净利润293.25亿元，扭亏为盈。
虽然大多来源于重整收益，但也让市场看到了重整为房企带来的重生机会。
2026年，是金科脱困的关键一年，不良资产行业拭目以待。
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